부동산 팔 때 세금 부담 줄이고 싶다면? 장기보유특별공제로 절세 가능해요.
보유기간별 공제율과 조건 빠르게 알려드릴게요.
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목차
장기보유특별공제 기본 조건
| 조건 | 대상 자산 | 보유기간 | 공제율 | 제외 사유 |
| 일반 부동산 | 토지, 건물 | 3년 이상 | 6-30% | 미등기 자산 |
| 1세대 1주택 | 주택 | 2년 이상 | 8-80% | 거주 미충족 |
| 장기임대 | 민간임대주택 | 8년 이상 | 50-70% | 미등록 임대 |
| 입주권 | 조합원 입주권 | 3년 이상 | 6-30% | 조합원 취득 |
장기보유특별공제는 부동산 양도 시 세금을 줄여줘요. 부동산을 3년 이상 보유하면 양도차익의 6%에서 최대 30%까지 공제받을 수 있죠. 토지나 건물 같은 일반 부동산은 보유기간 1년당 2%씩 늘어나 15년 이상이면 30%까지 가능해요. 미등기 자산은 공제 안 되니까 등기 확인은 필수예요. 소득세법 제95조에 따라 계산되니 세무사 상담도 좋아요 :).
1세대 1주택은 공제 혜택이 더 커요. 주택을 2년 이상 보유하고 거주하면 최대 80% 공제 가능해요. 보유와 거주 각각 연 4%씩 합산되는데, 10년 이상 거주 시 최대 혜택을 받죠. 12억 초과 고가주택도 조건 맞으면 혜택 가능해요. 2025년까지 중과세 배제로 다주택자도 공제받을 수 있어요 !!
장기임대주택은 특례 혜택이 있어요. 8년 이상 등록된 민간임대주택은 50% 공제, 10년 이상이면 70% 공제까지 가능해요. 2024년 말까지 등록한 주택 대상이지만 연장 가능성도 있어요. 임대 중단 시에도 재개발 기간은 포함되니 확인하세요.
입주권도 공제 대상이에요. 조합원 입주권은 관리처분계획 전 양도차익에 3년 이상 6-30% 공제 적용돼요. 조합원 직접 취득 입주권은 제외되니 주의해야 해요. 소득세법 제94조 확인하고 세무 상담 받으면 더 확실해요 :).
2025년 장기보유특별공제 변경점
| 변경 항목 | 적용 시기 | 내용 | 영향 |
| 중과세 배제 | 2022.5.10-2026.5.9 | 다주택자 공제 가능 | 세 부담 감소 |
| 거주 요건 | 2021.1.1 이후 | 1주택 2년 거주 | 80% 공제 가능 |
| 임대주택 특례 | 2024.12.31까지 | 8-10년 임대 | 50-70% 공제 |
2025년까지 다주택자도 공제받을 수 있어요. 조정대상지역 다주택자는 2022년 5월 10일부터 2026년 5월 9일까지 양도 시 중과세 배제돼 공제 가능해요. 최대 30% 공제로 세 부담 줄일 수 있죠. 세법 변경 주의해야 해요.
1세대 1주택자는 거주 요건이 중요해요. 2021년부터 고가주택은 2년 이상 거주해야 최대 80% 공제 가능해요. 보유와 거주 각각 연 4%씩 계산되니 거주기간 꼭 확인하세요.
장기임대주택 특례는 연장 가능성 있어요. 2024년 말까지 등록된 임대주택은 8년 이상 50%, 10년 이상 70% 공제 가능해요. 재개발로 임대 중단 시에도 조건 충족 가능해요.
변경된 세법 놓치면 손해예요. 세법은 자주 바뀌니 2025년 양도 시점 기준으로 공제 조건 확인해야 해요. 세무 상담 받으면 절세 전략 짜기 좋아요 :).
장기보유 주식 공제 여부
| 자산 | 공제 가능 여부 | 조건 | 제외 사유 |
| 주식 | 공제 불가 | - | 부동산 외 자산 |
| 특례 주식 | 제한적 공제 | 조세특례 대상 | 일반 주식 |
주식은 기본적으로 공제 안 돼요. 장기보유특별공제는 부동산 중심 제도라 주식 양도 시 적용되지 않아요. 소득세법 제94조에 주식은 공제 대상에서 제외돼 있죠. 세금 부담 줄이려면 다른 절세 방법을 찾아야 해요.
특례 주식은 예외가 있어요. 조세특례제한법에 따라 특정 주식, 예를 들어 벤처기업 주식은 한정된 공제 가능해요. 하지만 2025년 기준 일반 주식은 공제 안 되니 주의하세요.
주식 투자자라면 세법 확인 필수예요. 주식 양도소득세는 기본세율 20-25% 적용되며, 장기보유 공제 없어요. 금융투자소득세 2025년 도입 예정이라 세법 변화 주목해야 해요 :).
세무 상담으로 절세 전략 짜세요. 주식은 공제 대상 아니지만, 다른 절세 방법 많아요. 세무사 상담으로 2025년 세법 맞춰 계획 세우면 좋아요 !!
보유기간 계산 방법
| 자산 | 취득일 | 양도일 | 특이사항 |
| 매매 | 잔금청산일 | 잔금청산일 | 등기일 우선 |
| 상속 | 상속개시일 | 잔금청산일 | 피상속인 취득 |
| 증여 | 증여자 취득일 | 잔금청산일 | 이월과세 적용 |
보유기간은 취득일부터 양도일까지 계산해요. 매매로 취득한 부동산은 잔금청산일이나 등기접수일 중 빠른 날로 시작해요. 양도일도 마찬가지로 잔금청산일 기준이에요. 정확히 계산해야 공제 혜택 놓치지 않아요.
상속받은 부동산은 다르게 계산해요. 상속 시 상속개시일부터 보유기간 시작되지만, 세율은 피상속인 취득일부터 계산해요. 3년 미만이면 공제 불가니 확인하세요 :).
증여받은 경우 이월과세 주의하세요. 증여자는 증여자 취득일부터 계산하고, 소득세법 제97조의2 따라 이월과세 적용돼요. 세무사 도움 받으면 편해요.
계산 틀리면 손해 볼 수 있어요. 보유기간 잘못 계산하면 공제율 낮아져 세금 더 낼 수 있어요. 홈택스 계산기 활용하거나 전문가 상담 추천해요 !!
공제 제외 사유
| 상황 | 제외 사유 | 영향 | 해결 방법 |
| 3년 미만 | 보유기간 부족 | 공제 불가 | 3년 이상 보유 |
| 미등기 | 등기 미완료 | 공제 불가 | 등기 완료 |
| 해외 부동산 | 국내 거주 5년 미만 | 공제 불가 | 국내 자산 투자 |
| 고가주택 | 2년 미거주 | 80% 공제 불가 | 2년 이상 거주 |
3년 미만 보유는 공제 못 받아요. 부동산 보유기간이 3년 미만이면 장기보유특별공제 대상이 아니에요. 최소 3년은 기다려야 공제 가능해요. 단기 매매는 세금 부담 커요 :(.
미등기 부동산은 공제 불가예요. 등기 안 된 자산은 소득세법 제104조에 따라 공제 안 돼요. 등기 완료해야 혜택 받을 수 있으니 빠르게 처리하세요.
해외 부동산도 공제 안 돼요. 국내 거주 5년 미만인 경우 해외 부동산 양도 시 공제 제외되니 국내 자산에 투자하는 게 좋아요.
고가주택은 거주기간 챙겨야 해요. 12억 초과 주택은 2년 이상 거주해야 최대 80% 공제 가능해요. 거주 안 하면 30%까지만 공제돼요 !!
마무리 간단요약
- 장기보유특별공제, 부동산만 돼요. 주식은 안 되고, 3년 이상 보유해야 공제 가능해요.
- 1세대 1주택은 최대 80%. 2년 이상 거주하면 큰 혜택, 12억 초과도 가능해요.
- 2025년 다주택자도 공제돼요. 2026년 5월 9일까지 중과세 배제라 절세 기회예요.
- 보유기간 계산 조심하세요. 매매, 상속, 증여마다 취득일 다르니 확인 필수예요.
- 제외 사유 확인하세요. 미등기, 해외 부동산, 단기 보유는 공제 안 돼요. 세무사 상담이 최고예요!
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