부동산 팔 때 세금 부담 걱정되죠?
장기보유특별공제로 세금 줄이는 법 빠르게 알려드릴게요.
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목차
장기보유특별공제란?
| 항목 | 내용 | 적용 조건 | 최대 공제율 |
| 일반 부동산 | 양도차익 공제 | 3년 이상 보유 | 30% |
| 1세대 1주택 | 보유+거주 공제 | 3년 보유, 2년 거주 | 80% |
| 민간임대주택 | 임대 후 양도 | 8년 이상 임대 | 70% |
| 조합원입주권 | 재개발 양도 | 3년 이상 보유 | 30% |
장기보유특별공제는 세금을 줄이는 핵심 제도예요. 부동산을 3년 이상 보유하면 양도차익의 일정 비율을 공제해주는 제도로, 물가상승분을 반영해 세 부담을 낮춰줘요. 최대 30% 공제를 받으려면 15년 이상 보유해야 하고, 1세대 1주택은 조건 충족 시 최대 80% 공제도 가능해요. 국세청 자료에 따르면, 이 제도는 장기 보유를 유도해 투기를 억제하려는 목적도 있죠 :).
1세대 1주택자는 혜택이 더 커요. 양도가액 12억 초과 고가주택도 2년 이상 거주하면 보유+거주 최대 80% 공제를 받을 수 있어요. 보유기간과 거주기간 각각 연 4%씩 공제되는데, 10년씩 충족해야 최대 혜택을 누려요. 거주 요건 미충족 시 30%만 적용되니 꼭 확인하세요.
민간임대주택도 공제 혜택이 있어요. 8년 이상 임대한 주택은 최대 70% 공제가 가능하고, 수도권 6억 이하, 비수도권 3억 이하 주택이 대상이에요. 임대료 증가율도 5% 이하로 유지해야 하니 조건을 꼼꼼히 확인해야 해요.
조합원입주권도 공제 대상이에요. 재개발로 받은 입주권도 3년 이상 보유 시 최대 30% 공제 가능해요. 관리처분계획 인가 전 양도차익에 적용되며, 취득일부터 계산하니 세무사 상담으로 정확히 확인하세요 :).
장기보유공제율 계산법
| 부동산 유형 | 보유기간 | 공제율 | 추가 조건 | 최대 공제 |
| 일반 부동산 | 3년 | 6% | 없음 | 30% |
| 일반 부동산 | 10년 | 20% | 없음 | 30% |
| 일반 부동산 | 15년 이상 | 30% | 없음 | 30% |
| 1세대 1주택 | 10년 보유+거주 | 80% | 2년 이상 거주 | 80% |
| 민간임대주택 | 8년 임대 | 50% | 임대료 5% 이하 | 70% |
장기보유공제율은 보유기간에 따라 달라져요. 일반 부동산은 3년 보유 시 6%부터 시작해 1년마다 2%씩 늘어나고, 15년 이상 보유 시 30%로 고정돼요. 양도차익에 공제율을 곱해 세금을 줄이는 방식이라 계산이 중요하죠. 검색해보면 공제율 계산 실수로 세금 폭탄 맞는 경우도 많으니 주의해야 해요 :).
1세대 1주택은 공제율이 더 높아요. 보유와 거주 각각 연 4% 공제, 10년 보유+거주 시 80%까지 가능해요. 예를 들어, 10억 양도차익에 80% 공제 시 8억 공제로 세금이 확 줄죠. 단, 2년 이상 거주 안 하면 30%로 떨어져요.
민간임대주택도 계산법 알아야 해요. 8년 임대 시 50% 공제, 조건 맞추면 70%까지 가능. 임대료 증가율이나 주택 가격 조건이 까다로워서 세무사 상담 필수예요. 국세청 홈택스 계산기로 확인하면 편해요.
계산은 꼼꼼히 해야 해요. 양도차익에서 필요경비 뺀 후 공제율 적용하는데, 취득일과 양도일 정확히 확인해야 해요. 홈택스 계산기 쓰면 편리하지만, 세무사 상담으로 검산하면 실수 줄일 수 있어요 !!
2025년 장기보유특별공제 적용 조건
| 조건 | 내용 | 제한 사유 | 특례 기간 |
| 보유기간 | 3년 이상 | 3년 미만 | 상시 |
| 1세대 1주택 | 2년 이상 거주 | 거주 미충족 | 상시 |
| 다주택 특례 | 2년 이상 보유 | 미등기 자산 | 2026.5.9까지 |
| 해외 부동산 | 적용 불가 | 5년 이상 거주자 | 적용 제외 |
2025년에도 보유기간 3년 이상이 기본이에요. 일반 부동산은 3년 이상 보유해야 공제 가능하고, 15년 이상 시 30% 공제돼요. 조정대상지역 다주택자도 2026년 5월 9일까지 특례 적용돼 공제 가능해요. 조건 안 맞으면 공제 못 받아요 :).
1세대 1주택자는 거주 요건 필수예요. 2년 이상 거주해야 최대 80% 공제 가능하고, 양도가액 12억 초과 고가주택도 적용돼요. 거주 안 하면 일반 공제율 30%만 적용되니 세무사 상담으로 확인하세요.
다주택자 특례는 2026년까지 연장됐어요. 조정대상지역 주택도 2026년 5월 9일까지 양도 시 일반 공제 30% 가능해요. 중과세 배제와 함께 적용되니 매도 시기 잘 맞추세요.
해외 부동산은 공제 안 돼요. 5년 이상 국내 거주자라도 해외 부동산 양도 시 공제 불가예요. 미등기 자산도 공제 제외라 등기 여부도 확인해야 해요 !!
보유기간 계산 방법
| 취득 유형 | 기산일 | 기준 | 참고 |
| 매매 | 잔금청산일 | 빠른 날 | 등기접수일 비교 |
| 상속 | 상속개시일 | 사망일 | 피상속인 취득일 |
| 증여 | 증여자 취득일 | 이월과세 | 소득세법 97의2 |
| 용도변경 | 당초 취득일 | 주택→상가 | 국세청 예규 |
보유기간은 취득일부터 양도일까지 계산해요. 매매는 잔금청산일이나 등기접수일 중 빠른 날로 시작하고, 양도일도 동일 기준이에요. 상속은 상속개시일, 증여는 증여자 취득일로 계산해요. 정확한 날짜 확인이 중요해요 :).
상속받은 부동산도 공제 가능해요. 상속 시 상속개시일부터 보유기간 계산하지만, 세율 적용 시 피상속인 취득일부터 계산 가능해요. 복잡하니 국세청 예규 확인하세요.
용도변경 주택도 공제 대상이에요. 주택을 상가로 바꿔도 당초 취득일부터 계산해요. 국세청 2024년 예규에 따르면, 용도변경 시 공제 가능하니 확인 필수예요.
계산 실수 주의하세요. 잘못된 기산일로 공제 못 받으면 세금 폭탄 맞을 수 있어요. 홈택스 계산기나 세무사 상담으로 정확히 계산하면 안전해요 !!
장기보유특별공제 절세 팁
| 방법 | 효과 | 주의사항 | 추가 팁 |
| 보유기간 연장 | 공제율 증가 | 양도 시기 | 연 단위 확인 |
| 거주기간 충족 | 80% 공제 | 2년 이상 | 전입신고 |
| 세무사 상담 | 정확한 계산 | 법령 확인 | 홈택스 활용 |
| 특례 활용 | 중과세 배제 | 2026.5.9까지 | 조정대상지역 |
보유기간 늘리면 세금 확 줄어요. 5년 11개월 보유 시 10% 공제지만, 1개월 더 기다리면 12% 공제로 세금 차이 커요. 양도 시기를 연 단위로 맞추면 절세 효과가 커져요 :).
1세대 1주택자는 거주기간 챙기세요. 2년 이상 거주해야 최대 80% 공제 가능하고, 전입신고 필수예요. 거주 안 하면 30%로 줄어드니 꼭 확인하세요.
세무사 상담으로 실수 막아요. 복잡한 계산은 홈택스 계산기로 1차 확인하고, 세무사 검산으로 정확히 계산하면 세금 낭비 없어요 !!
특례 기간 놓치지 마세요. 조정대상지역 다주택자는 2026년 5월 9일까지 양도하면 중과세 배제와 공제 가능해요. 시기 놓치면 세금 부담 커져요.
마무리 간단요약
- 장기보유특별공제 챙기세요. 3년 이상 보유 시 최대 30% 공제, 1세대 1주택은 80% 가능해요.
- 공제율 계산 꼼꼼히. 일반 부동산은 15년 보유 30%, 1주택은 보유+거주 10년 80%예요.
- 2025년 특례 놓치지 마요. 다주택자도 2026년 5월 9일까지 중과세 배제와 공제 가능해요.
- 보유기간 정확히 계산. 매매는 잔금청산일, 상속은 상속개시일부터 세어야 해요.
- 절세 팁 활용하세요. 거주기간, 세무사 상담으로 세금 폭탄 막아요 !!
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